金桥法谈 | 民法典系列之物业服务合同合规分析

 

陈丽婵 合伙人

广东金桥百信律师事务所

  引言  

2021年1月1日，《民法典》正式实施。作为我国第一部法典形式的法律，《民法典》汇总了原《民法通则》、《物权法》、《合同法》、《侵权责任法》等民事法律及相关规定，并进行了相应的修订。

就物业服务领域而言，《民法典》也进行了较大幅度的修订。结合十八届三中全会提出的：“完善产权保护制度，健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代化产权制度的要求”，《民法典》结合现实需求，进一步完善了相关法律制度。

其中，《民法典》在“合同编”中，正式明确物业服务合同属于典型合同，并采用多达14个条文专门对其进行了详细的规定，这一变动将会对物业服务领域产生极大的影响，同时也对服务于物业服务企业的顾问律师提出了更高的要求。

物业服务合同纠纷的案件特点

通过分析近五年来各地法院的物业纠纷案件，我们不难发现，近年来的物业服务纠纷案件主要呈现出以下特点：

1、案件数量呈逐年上升趋势

随着社会经济的发展与人们生活质量的提高，物业服务也逐渐走入千家万户，从住宅小区，到商城园区，物业服务的身影随处可见，因此，相关的案件数量也逐渐呈现出不断增长的趋势。

2、 群体性诉讼较多，批量案件数量大

由于一个物业服务区域内只能有一家物业服务企业，因此其所面对的是该区域内的全体业主。而由于物业公司遇到的问题往往具有同一性质，特别是涉及物业费的收缴、公共设施的维修以及供水、用电或采暖等方面，容易发生物业服务企业因催收物业服务费用，而一次性起诉几十户业主或被几十户业主起诉等情形，这也导致物业服务企业对规范化、专业化法律服务的需求激增。

3、案件撤诉率及物业服务企业胜诉率较高，但清偿率不容乐观

物业纠纷案件中，以物业服务企业起诉索要物业服务费的居多，很多业主在接到法院传票后，就主动缴清了物业费，因此相关案件的撤诉率较高。而对于以物业服务不满意，或物业服务企业收费过高等理由拒绝缴纳物业费的业主，由于其通常未能举出相关证据证明支持其主张，因此败诉率较高，因此导致物业服务企业在诉讼中往往具有优势地位，但值得注意的是，在许多案件中，即使法院最终支持了物业服务企业的诉请，由于相对人缺乏清偿能力或恶意转移财产等情形的存在，物业服务企业往往难以通过诉讼获得其应有的清偿，这也对企业的顾问律师提出了不小的挑战。

《民法典》关于物业服务合同的相关规定以及重点条款的解读

（一）、《民法典》关于物业服务合同的相关规定

《民法典》在合同编第二分编“典型合同”中将物业服务合同正式列为有名合同，并采用多达14个条文对其进行规定，足见物业服务合同的重要性。

序号	内容	条文	规定
1	物业服务合同的定义	第937条	物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
2	物业服务合同的内容和形式	第938条	物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。 物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。 物业服务合同应当采用书面形式。
3	物业服务合同的效力	第939条	建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
4	前期物业服务合同的终止情形	第940条	建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
5	物业服务合同的转委托	第941条	物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。 物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
6	物业服务人的责任边界	第942条	物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。 对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
7	物业服务的信息披露	第943条	物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
8	业主的物业费缴纳义务	第944条	业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
9	业主的告知义务	第945条	业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。 业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。
10	物业服务人的解聘	第946条	业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。 依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
11	物业服务人的续聘	第947条	物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。 物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。
12	不定期物业服务合同	第948条	物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。 当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
13	物业合同终止移交义务	第949条	物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。 原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。
14	物业合同终止后的相关事宜	第950条	物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

（二）《民法典》物业服务合同修改亮点

虽然此前最高人民法院已就物业服务纠纷案件出台了相应的司法解释，但仍然无法应对实践中存在的诸多问题。鉴于上述情况，《民法典》在吸收总结以往法律法规及司法实践的基础上，以专章形式就物业服务合同进行了规定。其中，较之于已有的法律法规，《民法典》在以下几处地方的新增或修改值得引起顾问律师的重视：

1、明确物业服务人公开作出的有利承诺视为物业服务合同的组成部分

《民法典》第938条规定，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。首先，该规定明确物业服务人作出的承诺可以构成物业服务合同的组成部分。其次，该规定也明确了物业服务合同作出的承诺中，仅有“有利于业主”的部分才应认定为物业服务合同的组成部分，而约束或限制业主权利的部分则不予认定。因此，顾问律师应当着重注意物业服务企业是否存在任意作出承诺的情形，同时也应当提醒其谨慎做出任何承诺，以避免相关法律风险。

2、明确物业服务人的服务情况定期公开、报告义务

《民法典》第943条，“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标规定准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”与以往的规定相比，该条对物业服务人的信息公开内容做了更为细致、全面的规定；同时也明确了物业服务人负有向业主大会和业主委员会报告相关事项的义务。基于此，顾问律师应当注意顾问单位是否履行了定期公开、报告义务，并提示其注意保存相关证明材料。

3、明确物业服务人不得以违法违规手段催缴物业费义务

《民法典》第944条，“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”该条明确了物业服务人不得采取违法方式催交物业费。因此，顾问律师应当注意顾问单位是否有采取违法违规手段催缴物业费，并且在审查合同时，留意是否还存在相关表述，若有，则应提醒顾问单位删除，以避免法律风险。

4、完善物业服务合同的解除、终止、续订等规定

● 《民法典》第946条

业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

● 《民法典》第947条

物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。

● 《民法典》第948条

物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

● 《民法典》第950条

物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

上述规定完善了业主的解聘权利、通知义务及相关责任；同时新增物业服务人的续聘条款、不定期物业服务合同的相关规定；此外还明确了“物业服务合同终止后、新物业服务人或业主接管前”，原物业服务人的继续管理义务。

《民法典》下物业服务合同的合规建议

（一）慎重做出承诺，明确业主义务

由于《民法典》未对“公开作出的有利于业主的服务承诺”做出相应的限制或解释，因此，为慎重起见，物业服务人或其职员在与业主进行口头沟通时，不应轻易就超出能力范围的事项做出承诺。

此外，为避免物业服务人在要求业主承担违约责任时缺乏依据，物业服务人应尽可能将约束、限制业主权利的内容以及其义务明确写入物业服务合同。

（二）注意工作留痕

鉴于《民法典》明确要求物业服务人履行定期报告物业服务的义务，物业服务人应在履行公示及报告的义务时，注意工作留痕，并及时固定、保存相应凭证。并且，条件允许的，物业服务人应对外公示相应的报告规章制度。

（三）合法催交费用

《民法典》第944条明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。物业服务人以停水停电催费是民法典明确禁止的行为，因此，凡是物业服务合同有约定停水停电的条款都要去掉，而相关租赁合同也参照该规定将相关约定删除。为避免发生物业服务人违法催交物业费而被处罚、要求赔偿。物业服务人不应在合同中约定物业服务人有权采取停电、停水等方式催交物业费，而应选择约定违约金等方式。

（四）管理合同期限，留存结算证据

物业服务人应当在物业服务合同到期后，及时与业主续签或重新签订物业服务合同，以免转换为不定期合同从而赋予业主任意解除权。其次，若物业服务合同终止的，在新物业服务人或业主接管前，由于缺少合同的保护，物业服务人应当妥善留存各项证据以便后续与业主结算物业费。

《民法典》下物业服务合同审查重点

（一）物业服务合同主体风险审查

1.物业服务合同主体审查要点

（1）合同相对人是否具备相应资信、能力；

（2）合同相对人为法人的职能部门、未办理营业执照的分支机构或直属机构，是否具备履约能力；

（3）合同相对人是否存在无代理权、超越代理权或代理权过期的情形；

（4）涉及国资及外资的要注意审批前置（要有审批文件）；

（5）实际签约方与洽谈方是否一致（对签约方进行审查）；

（6）签字方是否就是责任方；

2.物业服务合同主体审查方式

（1）法人：审查营业执照、供货业绩、信誉状况、资质等级等情况。

（2）非法人单位：审查其是否登记取得营业执照或其所从属的法人单位的资格及其授权。

（3）外方当事人：是否合法存在；是否为法人；名称、注册地等。

（4）自然人：是否具有相应的民事行为能力。

（5）保证人：主体资格的合法性。

（6）代订立合同的代理人：代理身份和代理资格。

（7）其他：特殊行业的当事人，需审查对方的生产许可证、经营许可证或相应的资质；涉及所有权的，应审查出让或者出租一方的权利完整性。（食品类、烟酒经营许可）

3.物业服务合同主体审查时的相对人资质调查

在物业服务合同签订前，应当对签约对象进行资质和信誉等方面的调查，以确保对方的履约能力和风险发生后的赔偿能力。（企业基本信息了解渠道：全国企业信用网、裁判文书网/失信执行人/企查查、天眼查等。）

（二）物业服务合同条款风险审查

1.合同基本条款

合同基本条款包括：

（1）当事人的姓名或者名称和住所

（2）标的

（3）数量

（4）质量

（5）价款或者报酬

（6）履行期限、地点和方式

（7）违约责任

（8）解决争议的方法

2.物业服务合同审查技巧

A. 审查物业服务合同主要条款是否齐备

（1）履行期限（合作期限、续期；工期、延期）；

（2）履行地点（交货地，风险转移，合同履行地）；

（3）价格条款（计费标准、含税，发票）；

（4）付款方式、期限；

（5）质量标准或者验收标准，有样本的封存样本；

（6）权利义务条款；

（7）违约条款（违约金标准，损失赔偿）；

（8）送达条款；

（9）争议解决条款（发生纠纷时方便顾问单位应诉）；

（10）生效条款（签字、盖章）

B. 审查物业服务合同行为本身的合法性

（1）审查是否需要进行行政审批；

（2）审查是否违反政策规定；（2014年初印尼政府颁布原矿出口禁令（镍），美国禁止向伊朗出口通信设备）

C.审查条款的可操作性

（1）对方承诺的一定要写进合同；

（2）自己做不到的一定不要约定在合同里面或者要付条件；

D.特定条款的审查

(1) 定金条款（订金，押金，违约金，20%，超出20%不能适用定金罚则）；

(2) 保证条款（我方适用一般保证，对方适用连带保证）；

(3) 违约条款（可约定按日计算违约金）

(4) 损失赔偿条款（律师费、诉讼费、担保费等在合同中约定由对方承担）

(5) 生效条款（限购、禁止出口、专营、审批前置）

(6) 解除条款（约定解除）；

(7) 送达条款（注册地址以外）；

(8) 争议解决条款；（尽量约定顾问单位方所在地）

(9) 其他可能违反法律现有规定的条款（如：不得以停水停电的方式催交物业服务费，不能将物业管理整体外包给第三方，但安保、保洁、绿化可以外包）

供稿 | 陈丽婵

编辑 | 罗影璇

 我的团队 

金桥百信企业法律顾问部

企业法律顾问部是本所专注于为企业提供法律顾问服务的专业部门，本部门由二十多名资深、具有企业从业背景的专业律师组成。部门以“紧贴企业服务、保障健康经营”为宗旨，联合本所二十一个专业法律部门，在做好企业日常法律顾问服务的同时，解决企业差异化法律服务需求。

本部门服务范围包括从企业设立、经营管理期间到终止时的所有活动，包括但不限于设立、经营、变更、上市、清算、解散等过程中的所有法律事务。同时，根据企业单位需要提供包括但不限于劳动人事管理、合同管理、公司治理、知识产权管理、刑事风险防控等专项法律服务。

部门具体服务范围包括但不限于：

◆企业法律健康体检、专家论证

◆为客户就有关法律问题提供咨询意见或建议

◆为客户提供法律知识或法律事务技能处理培训

◆审查、修改、起草合同等法律文书、文件

◆审查、修改、起草企业的规章制度，企业制度合规建设

◆代理参加诉讼、调解或仲裁活动

◆参与企业经营管理、经营决策，并就其中的法律问题提供建议

◆为客户提供行业法律法规资讯

◆企业设立、并购、投融资、破产清算专项法律服务

◆公司治理、股权设置专项法律服务

◆劳动人事、用工风险专项法律服务

◆企业合同全流程管理专项法律服务

◆企业知识产权、债权债务专项法律服务

◆企业财务、税务法律风险预防专项法律服务

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